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超級睇樓王:私樓價升 上車客另尋平盤 新推居屋快登場帶動二手

新一輪的居屋貨尾銷售即將展開,最快可於本月起接受申請,價錢雖未公布,但在近期樓價回升之下,料部分重點盤如油塘油翠苑等將會成為焦點。此外,私樓樓價大升,以平取勝的二手居屋立即成為上車客新寵,部分屋苑成交量更激增逾倍。

在經過07年起4次推售居屋貨尾之後,新一批共1,393伙的第5期居屋貨尾,最快於本月開始接受買家申請,並暫定於11月至12月期間攪珠,揀樓程序料於12月至明年2月期間進行。

第5期居屋貨尾之中,全新從未推出的單位只有油塘油翠苑(即前油美苑第3期)的370伙,其餘的馬鞍山錦泰苑、天水圍天富苑等,雖然單位數目亦見可觀,前者有378伙,後者更達404伙,但都是零散單位,再加上油翠苑單位可望開揚的東九龍鯉景門海景,相信輕易便成為這批貨尾單位中的「居屋王」。
部分居屋交投增逾倍

居屋貨尾推售消息,暫時對二手居屋市場似乎未有明顯影響,成交依然極為暢旺,除了近期多個著名二手居屋屋苑的睇樓量一路向上之外,部分活躍居屋屋苑的9月份成交註冊量更比8月份多出逾倍。市場人士指其原因是由於私樓價格近期勁升,令部分本來有意購買私樓的上車客,都轉投二手居屋所致。

油翠苑全新未售最矚目

第5期居屋貨尾近1,400個單位中,以油翠苑(前身為油美苑第3期)的370伙全新未售單位最為矚目,鄰近港鐵油塘站是賣點之一,而且部分中層以上單位都可望開揚鯉魚門海景,加上油塘區近年開始轉型,將來油塘區的物業市場會有一番新面貌。

油美苑附近的物業均為居屋及公屋屋苑,居屋包括了高俊苑、高翔苑、康瑞苑、鯉安苑及油塘中心等,其中油塘中心屬第一代居屋屋苑,樓齡達26年之高,故難與油美苑比較。

居屋貨尾事件簿

政府於2002年停售居屋4年之後,於2006年底決定將居屋餘貨,於2007年至2010年間階段推出16,500伙居屋貨尾。


07年首批推出的居屋貨尾單位,共有3,050伙,由於有「居屋王」牛池灣嘉峰臺、沙田愉翠苑等應市,超額認購3.6倍,銷情亦算理想,但同年8月加價推出的第2期3,221伙貨尾,反應不及第1期,有指是因為訂價過高所致。

往後的第3、4期居屋貨尾推售,整體銷情亦只一般。尤其是最近的第4期貨尾,去年9月的3,200多伙單位,最後只售出1,900個,令這次第5期居屋貨尾推售的計畫稍作延至今年底,而推售單位數量亦減至1,393伙。

居屋業主意見

黃太:私宅樓價料跌
居屋業主黃太認為,「居屋貨尾推售只會影響私人屋苑樓價,就算有影響,升跌波幅都不會太大,但私人屋苑的樓價有可能會下跌,始終居屋價格較便宜,對私人屋苑多少都會有影響。聽聞,附近單位的租金已調升,面積較大的單位,租金約8,000元。」

趙先生:剛購居屋自用
剛成為居屋業主的趙先生不諱言,「同區居屋的樓價會受消息影響,但不清楚會否跟隨大市上升抑或下跌。自己的單位鄰近港鐵站,交通方便,估計樓價會保持現有水平,應該不會下跌。因為剛剛購入居屋置業,故暫時未會另購物業,將來有足夠資金才考慮買樓投資。」

黃先生:貨尾太貴會無人買
做了居屋業主多年的黃先生表示,「雖然現居單位已經升值,但已經習慣居住環境,不會放售單位,所以政府推售居屋,對自己都無影響。目前樓價升了不少,如果居屋價格跟隨樓市上升,貨尾太貴會無人買,居屋就是便宜才會吸引人購買。」

高先生:拖低樓價助友入市
居屋業主高先生為了朋友可以做業主,有一個「希望」,「有朋友想買樓,但他們不符合資格申請居屋,又不夠資金購買私樓,如果居屋貨尾能拖低附近屋苑樓價,他們可能會趁機入市。現時與家人同住居屋,自己暫時無考慮換樓。」

二手居屋成交創97年底後新高

私樓價格不斷向上,熱門上車屋苑的入場價更大幅上調兩、三成,令一眾本來打算購買私樓上車的買家,唯有轉投樓價相對便宜的二手居屋,故在這兩三個月之間,二手居屋成交量明顯增加,9月份共錄得967宗登記,更創下97年12月以來的單月新高。

上月共錄967宗
地產代理亦指,由於樓市於數月前轉旺,私宅造價急升,缺乏資金的上車準買家擔心再難上車,遂將入市目標轉移至造價「低水」的居屋二手單位。利嘉閣地產研究部主管周滿傑說:「9月份全港居屋屋苑共錄967宗二手買賣登記,較8月份的794宗激增22%。私宅樓價持續高升,準買家與業主在價錢上角力更趨白熱化,相信愈來愈多準買家將轉投居屋二手市場,令居屋單位流轉持續暢旺。」他更預期,居屋二手交投將會在短期內保持暢旺,而每月登記量應可維持在800宗或以上水平。

近月不少二手居屋屋苑的成交量都表現活躍,其中尤以九龍及新界區就更加暢旺,如九龍灣麗晶花園、藍田康華苑、鑽石山龍蟠苑、上水彩蒲苑及屯門兆康苑等,成交量或樓價都有上升趨勢,可見居屋準買家上車意欲極其高漲。

九龍灣麗晶花園470呎多客搵

身為居屋屋苑的老大哥之一,九龍灣麗晶花園早於1985年入伙,由於單位不設窗台,實用率又達86%,故雖然在位置及方便程度上,不及鄰近多個私人屋苑如德福花園、淘大花園及得寶花園,要轉駁一程車才到達港鐵九龍灣站,但由於呎價吸引,現時約徘徊在3,400元水平,明顯比私樓平了一截,難怪其成交量一直都能成為二手居屋三甲之一。

區內代理坦言,麗晶花園的睇樓量,自從今年第一季整體樓市轉旺,樓價大升之後,的確有明顯上升趨勢,而屋苑成交量近月亦一直處於近30宗水平:「大部分買家都以470至474方呎戶為主要入市目標,但因為該類間隔的平盤已早被買家消化,故即使睇樓量多,近月來的成交量尚亦只維持在約25至30宗水平。」現時屋苑約有110個放盤,由於現時優質單位的放盤業主,叫價較為強硬,故放盤平均叫價被拉高至每方呎3,800元。

474呎曲尺廳
麗晶花園的則王單位,要數面積470及474方呎戶,其中474方呎單位因為屬眼鏡房設計,雖然設有玄關及廳堂稍呈曲尺形,但廳房之間的走廊位較少,故亦算方正見使。其中第1座A室更可望網球場景,質素較佳,唯同類放盤量少。

藍田康華苑呎價3000元有找

說起藍田區的指標屋苑,匯景花園及麗港城是區內龍頭,但這兩大屋苑的呎價都分別達5,000及4,600元之下,「行多10分鐘」、位於山腰的康華苑,平均呎價卻3,000元有找,當然有一群講求抵住的上車客支持。

康華苑只由3座物業組成,單位數目亦只得1,680個,規模比東九龍多個居屋屋苑都要小,但9月成交註冊卻多達24宗,與有逾5,000個單位的麗晶花園比較,同期成交註冊量只少5宗。

放盤約30個
康華苑屋苑現時放盤量不算多,只有約30個,每方呎叫價2,900元。8月份屋苑曾經因為呎價在1個月之間上升了5%,而令該月成交稍為放緩,現時屋苑平均呎價約維持在2,800元,1房戶入場價則約120萬元。

不過對康華苑有興趣的人士,宜留意屋苑設施較少,除遊樂場及停車場,購物及交通設施集中在「山下」的匯景花園一帶。

575呎擁小露台
屬風車形設計的康華苑,論實用程度,則王相信要選面積575方呎的2房戶。這類單位主要集中在各座的10、11、14及15室。單位廳堂呈曲尺形,2房皆為眼鏡房設計。廚房側設有小露台位置,方便晾曬衣物。

鑽石山龍蟠苑1房戶搶手


龍蟠苑可說是九龍熱炒居屋之一,雖已有22年樓齡,但因為毗鄰港鐵鑽石山站,又鄰近大型購物荷李活廣場,所以吸引上車客外,連長線及短線投資者都對它垂青,加上該屋苑主攻細單位,1、2房戶均有提供,入場價亦相對便宜。
入場價約170萬
中原地產助理分區營業經理呂燕萍說:「龍蟠苑是東九龍區之中,提供少有1房設計的居屋,由於這類間隔同區罕有,故很多買家或租客都是在附近上班的人士。」這類約460餘方呎的1房戶,現時入場價約170萬元左右。

對比新界區的二手居屋,交通方便又位處市區的龍蟠苑,樓價就明顯較貴,所以近期入市者以用家為主,比例更高達九成。9月份龍蟠苑共錄得15宗成交,踏入10月份,屋苑平均成交呎價亦有上升,現時約徘徊在3,600至3,800元。現時龍蟠苑的放盤量約有100個,但因為多年來屋苑成交相當頻繁,所以有約九成半的單位都已補地價,屬自由市場單位。


579呎眼鏡房
龍蟠苑的成交之中,以579方呎的屋苑最大單位成交最多,亦是屋苑的則王戶。579方呎單位是屋苑最大面積的間隔,屬2房2廳設計,由於2個房間採眼鏡房設計,間隔較實用,所以被視為屋苑的則王,如果單位向東南的話,更可望開揚景觀,所以這類579方呎向東南的單位最為搶手。

上水彩蒲苑100萬有找


經過了著名投資者「鬍鬚余」余耀鎏於金融海嘯後,於低位入市彩蒲苑多個單位短炒,令這個本來已間中獲投資者垂青的上水居屋盤,在這幾個月之間的投資情況更顯熱鬧,不過,暫以收租客為主,只因彩蒲苑的租金回報高逾5%,而入場費卻是100萬有找。

收租客「吼」484呎
龍豐地產分行經理鍾輝全說:「近月彩蒲苑的成交之中,有八成半屬用家入市個案,餘下的多為長投資者,他們主要目標為屋苑則王484方呎戶,因為成交量多,又多租客搵,所以這類放盤相當搶手。」
共由4座物業組成的彩蒲苑,單位數目共有2,112個,但現時屋苑的放盤量卻不多,只有約有50個放盤,放盤量只及屋苑單位總數不足2.5%。放盤戶平均叫價約2,200元。9月份屋苑共錄得24宗成交,平均呎價約2,100元。


484呎自製2房
單位面積由451至584方呎的彩蒲苑,設有1房及2房戶,其中面積484方呎的1房戶最受買家歡迎,比2房戶成交還要多,原來主因是這間隔的單位,廳堂位置可供買家自行多間1個房間,成為自製2房戶,以較少的價錢便可享有500餘方呎戶才能擁有的2房間隔。

屯門兆康苑三成買家私樓轉居屋


與不少屯門及元朗區住宅一樣,新界西北鐵路沿線物業也受惠於九龍南通車,較特別是,最近多了買家真是「追唔到價」,惟有由私樓轉投居屋市場,如西鐵兆康站側的兆康苑,近月成交中,就有高達3成買家是私樓轉居屋的買家。

回報率高逾五厘
位於兆康苑對面的叠茵庭,平均呎價約2,350元,比兆康苑的1,900元,高出了24%,而兆康苑面積最小的400餘方呎單位,入場價只約80萬元左右,由於樓價吸引,故交投量一直表現不俗。至於面積較大的600餘方呎3房戶,樓價則約130萬至140萬元左右。
祥益地產分行主管古文彬說:「除了用家,兆康苑亦因為租金回報高,而吸引不少收租客入市,如日前錄得的587方呎N座中層8室,獲收租客以119萬元購入,平均呎價2,027元,原業主持貨2年,獲利40萬元離場,同類單位租金回報率可高逾5.3%。」兆康苑一般單位的租金回報率,都可達5%以上。


550呎設士多房
兆康苑的則王單位,為550方呎以上的2房戶,這類單位的一大特色,是不僅廳大房大,而廳中更有1間逾10方呎的士多房,方便住客放雜物。由於這間隔的單位空間較闊落,即使是2房戶亦設有士多房,故成交量較多,除用家外,連投資者亦有留意。

焦點故事2/超級睇樓王
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